Financiamiento para proyectos
Hoteleros y Turísticos
En Caro Capital Investments apoyamos a desarrolladores, propietarios, operadores y sponsors en la estructuración y búsqueda de financiamiento para proyectos de hospitalidad y turismo.
Trabajamos con bancos, fondos de crédito, instituciones financieras y otras fuentes de financiamiento nacionales e internacionales, buscando identificar alternativas acordes con las características, ubicación, etapa de desarrollo, estructura financiera y perfil de riesgo de cada proyecto.
En este sector, nuestro análisis no se limita al valor inmobiliario del activo. También evaluamos la capacidad del proyecto para generar ingresos operativos, EBITDA y flujo de caja suficiente para atender adecuadamente el servicio de la deuda.
¿Qué tipo de proyectos evaluamos?
Podemos evaluar, entre otros:
- Hoteles.
- Resorts.
- Hoteles boutique.
- Apartahoteles.
- Branded residences con componente hotelero.
- Condo-hoteles.
- Desarrollos turísticos integrados.
- Proyectos de uso mixto con componente de hospitalidad.
- Nuevos desarrollos hoteleros.
- Expansión de hoteles existentes.
- Renovación y reposicionamiento de activos hoteleros.
- Refinanciamiento de hoteles en operación.
- Otros proyectos turísticos con fundamentos financieros y operativos sólidos.
La elegibilidad dependerá de las características particulares del proyecto, país, ubicación, etapa de desarrollo, estructura financiera, experiencia del sponsor y criterios de las instituciones financieras participantes.
Ticket de financiamiento
Ticket mínimo objetivo: USD 50 millones.
Caro Capital Investments se enfoca principalmente en proyectos de hospitalidad y turismo de escala institucional. Sin embargo, podremos evaluar proyectos con requerimientos de financiamiento inferiores a USD 50 millones cuando el proyecto y/o su sponsor presenten fortalezas suficientes que justifiquen su análisis.
Entre los factores que podremos considerar se encuentran, entre otros:
- Experiencia comprobada del sponsor, desarrollador u operador.
- Solidez financiera y respaldo patrimonial.
- Equity comprometido.
- Ubicación estratégica.
- Terreno o activo aportado al proyecto.
- Garantías disponibles.
- Operador hotelero con experiencia.
- Marca hotelera reconocida, cuando corresponda.
- Contrato de administración, franquicia u operación, cuando corresponda.
- Desempeño histórico del activo, cuando se encuentre en operación.
- Demanda turística demostrable.
- Generación esperada de EBITDA y flujo de caja.
- Fortaleza del mercado y condiciones de la ubicación.
- Calidad y consistencia de la documentación financiera, técnica y operativa.
Cada proyecto será evaluado caso por caso. La existencia de estas fortalezas no implica aceptación automática ni garantía de financiamiento.
Equity del sponsor
Para nuevos desarrollos hoteleros y turísticos que buscan financiamiento institucional, Caro Capital Investments generalmente busca estructuras en las que el sponsor cuente con un mínimo del 30% del costo total del proyecto en equity comprometido.
El sponsor deberá poder demostrar la disponibilidad, procedencia y estructura de dicho aporte.
Dependiendo del proyecto y de la institución financiera, ciertos aportes realizados previamente al proyecto, terreno efectivamente aportado, activos existentes, costos elegibles u otras inversiones del sponsor podrán ser considerados dentro de la estructura de capital, sujetos a valoración y aceptación por parte de la institución financiera.
Para hoteles existentes, expansiones o refinanciamientos, la estructura será evaluada de acuerdo con el valor del activo, deuda existente, desempeño histórico, generación de flujo de caja y demás características de la operación.
Caro Capital Investments no estructura nuevos desarrollos basados en financiamiento del 100% del costo total del proyecto.
El porcentaje definitivo de deuda y equity será determinado por la institución financiera de acuerdo con las características y riesgos de cada operación.
Indicadores que analizamos
En proyectos de hospitalidad, además de los indicadores financieros tradicionales, analizamos variables operativas fundamentales para determinar la capacidad económica del activo.
Entre ellas:
- ADR – Average Daily Rate: tarifa promedio diaria obtenida por las habitaciones vendidas.
- Ocupación: porcentaje de habitaciones o llaves disponibles ocupadas durante un período determinado.
- RevPAR – Revenue per Available Room: ingreso por habitación disponible, combinando el comportamiento de la tarifa y la ocupación.
- EBITDA: permite analizar la capacidad operativa del proyecto para generar resultados antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización.
- DSCR – Debt Service Coverage Ratio: permite evaluar la capacidad del flujo de caja disponible para atender el servicio de la deuda.
- Número de habitaciones o llaves.
- Estacionalidad.
- Segmentación de huéspedes.
- Ingresos por habitaciones.
- Ingresos por alimentos y bebidas.
- Eventos y convenciones.
- Otros ingresos operativos.
- Costos operativos.
- Honorarios de administración y franquicia.
- CAPEX.
- Reservas para reposición de activos.
- Punto de equilibrio.
- Flujo de caja disponible para el servicio de la deuda.
Para proyectos hoteleros nuevos analizamos especialmente:
- Experiencia y capacidad financiera del sponsor.
- Ubicación.
- Estudio de mercado y demanda.
- Concepto y categoría del hotel.
- Número de habitaciones o llaves.
- Marca y operador propuestos.
- Presupuesto y CAPEX.
- Cronograma de construcción.
- Licencias y permisos.
- Equity comprometido.
- ADR proyectado.
- Ocupación proyectada.
- RevPAR proyectado.
- EBITDA proyectado.
- Flujo de caja proyectado.
- DSCR.
- Período de estabilización.
- Garantías disponibles.
Para propiedades hoteleras en operación analizamos adicionalmente:
- Estados financieros históricos.
- Resultados operativos.
- ADR histórico.
- Ocupación histórica.
- RevPAR histórico.
- EBITDA histórico.
- Flujo de caja.
- Deuda existente.
- Historial de servicio de la deuda.
- CAPEX requerido.
- Plan de renovación o expansión, cuando corresponda.
- Valor y avalúo reciente del activo.
- Contratos de operación, administración o franquicia.
- Desempeño del hotel frente a su mercado competitivo.
Cuando el proyecto incluya la comercialización de residencias, apartamentos o unidades individuales, también podremos analizar:
- Número total de unidades.
- Unidades vendidas y disponibles.
- Nivel de preventas.
- Recaudos de compradores.
- Precio promedio de venta.
- Velocidad de ventas.
- Cronograma de escrituración.
- Inventario disponible.
- Aplicación de los recursos provenientes de ventas.
- Relación entre las ventas inmobiliarias y la operación hotelera.
Los niveles de preventa requeridos dependerán de la estructura de cada operación y de los criterios de la institución financiera participante.
Los niveles de preventa utilizados como referencia para determinados créditos constructores residenciales no se aplican automáticamente a un hotel tradicional cuya principal fuente de pago provenga de su operación.
Requisitos iniciales
Para realizar una evaluación preliminar, generalmente solicitamos:
- Resumen ejecutivo completo del proyecto.
- Información corporativa y experiencia del sponsor, desarrollador y operador.
- Estados financieros de los últimos tres años y corte financiero reciente.
- Presupuesto detallado del proyecto y CAPEX.
- Modelo financiero y flujo de caja proyectado durante el plazo solicitado para el financiamiento.
- Proyecciones de ADR, ocupación, RevPAR y EBITDA.
- Análisis de DSCR y servicio de la deuda.
- Monto solicitado, plazo requerido y destino de los recursos.
- Información sobre el equity comprometido y su procedencia.
- Información jurídica del terreno o activo.
- Avalúo reciente del terreno, activo o garantía, cuando corresponda.
- Licencias, permisos y autorizaciones disponibles.
- Cronograma de construcción, apertura y estabilización.
- Estudio de mercado o factibilidad hotelera, cuando esté disponible.
- Información sobre el operador y/o marca hotelera.
- LOI, contrato de administración, franquicia u otro acuerdo con el operador o marca, cuando corresponda.
- Garantías propuestas.
- Información sobre respaldo patrimonial del sponsor y garantes, cuando corresponda.
Para propiedades en operación, solicitaremos adicionalmente información histórica sobre ocupación, ADR, RevPAR, EBITDA, estados financieros y desempeño operativo.
Los presupuestos, modelos financieros, factibilidades y flujos de caja deberán presentarse preferiblemente en Excel editable, y la información contenida en los diferentes documentos deberá ser consistente entre sí.
Esta documentación representa únicamente los requisitos iniciales para realizar una evaluación preliminar.
Dependiendo del proyecto, país, estructura y entidad financiera, podrán solicitarse documentos e información adicional durante los procesos de análisis de crédito y debida diligencia.
Trabajamos a éxito
Caro Capital Investments trabaja bajo un modelo de honorarios a éxito (Success Fee).
No cobramos honorarios profesionales por adelantado por el análisis inicial, estructuración o presentación de la operación ante las instituciones financieras, y no existen honorarios profesionales ocultos.
Nuestros honorarios se generan únicamente cuando la operación de financiamiento se cierra exitosamente, de acuerdo con los términos previamente establecidos con el cliente.
Visitas presenciales
Nuestro proceso inicial de análisis, estructuración y presentación puede realizarse de manera remota.
Una visita presencial por parte de Caro Capital Investments no es obligatoria ni constituye un requisito para iniciar o continuar el proceso de evaluación.
Cuando el sponsor, propietario o representante del proyecto solicite expresamente una visita presencial por parte de Caro Capital Investments, los gastos razonables relacionados con dicha visita, incluyendo transporte y alojamiento, serán asumidos por el sponsor y deberán ser acordados previamente.
Estos gastos corresponden exclusivamente a la visita solicitada, no constituyen honorarios profesionales y no modifican nuestro modelo de trabajo a éxito.
Importante
Caro Capital Investments actúa como facilitador y estructurador financiero y no como entidad prestamista.
Caro Capital Investments no otorga directamente los créditos ni toma la decisión final de financiamiento.
Los indicadores, porcentajes, niveles de equity y demás parámetros mencionados en esta sección son criterios generales de referencia para la evaluación preliminar y pueden variar entre instituciones y proyectos.
La aceptación de un proyecto para análisis o presentación no constituye aprobación ni garantía de financiamiento.
La aprobación final, monto financiable, porcentaje de financiación, tasa de interés, plazo, garantías, condiciones de desembolso y demás términos son determinados exclusivamente por las instituciones financieras participantes después de sus respectivos procesos de análisis de crédito y debida diligencia.