Financiamiento para proyectos
INMOBILIARIOS
En Caro Capital Investments apoyamos a desarrolladores, constructores y sponsors en la estructuración y búsqueda de financiamiento para proyectos inmobiliarios.
Trabajamos con bancos, fondos de crédito, instituciones financieras y otras fuentes de financiamiento nacionales e internacionales, buscando identificar alternativas acordes con las características, ubicación, etapa de desarrollo, estructura financiera y perfil de riesgo de cada proyecto.
Nuestro análisis considera, entre otros factores, la experiencia y capacidad financiera del sponsor, costo total del proyecto, equity comprometido, terreno, presupuesto, cronograma, permisos, licencias, preventas, flujo de caja, garantías, respaldo patrimonial y capacidad del proyecto para atender el servicio de la deuda.
¿Qué tipo de proyectos evaluamos?
Podemos evaluar, entre otros:
Proyectos residenciales.
Vivienda VIS y No VIS en Colombia.
Proyectos multifamily.
Desarrollos de uso mixto.
Proyectos comerciales.
Centros comerciales y retail.
Proyectos de oficinas.
Desarrollos inmobiliarios de gran escala.
Expansión o nuevas etapas de proyectos existentes.
Otros desarrollos inmobiliarios con fundamentos financieros y comerciales sólidos.
Los proyectos hoteleros y turísticos podrán ser evaluados bajo nuestro servicio especializado de Hospitalidad y Turismo.
Ticket de financiamiento
Ticket mínimo objetivo: USD 50 millones.
Caro Capital Investments se enfoca principalmente en proyectos inmobiliarios de escala institucional. Sin embargo, podremos evaluar proyectos con requerimientos de financiamiento inferiores a USD 50 millones cuando el proyecto y/o su sponsor presenten fortalezas suficientes que justifiquen su análisis.
Entre los factores que podremos considerar se encuentran, entre otros:
Experiencia comprobada del sponsor, constructor o desarrollador.
Solidez financiera y respaldo patrimonial.
Equity comprometido.
Terreno aportado al proyecto.
Nivel de preventas y recaudos.
Garantías disponibles.
Avance físico y financiero del proyecto.
Ubicación y condiciones de mercado.
Historial exitoso en proyectos anteriores.
Contratos, compradores, preventas u otras fortalezas comerciales.
Capacidad demostrable de generación de flujo de caja.
Calidad y consistencia de la documentación financiera, técnica y legal.
Cada proyecto será evaluado caso por caso. La existencia de estas fortalezas no implica aceptación automática ni garantía de financiamiento.
Equity del sponsor
Para proyectos inmobiliarios que buscan financiamiento institucional, Caro Capital Investments generalmente busca estructuras en las que el sponsor cuente con un mínimo del 30% del costo total del proyecto en equity comprometido.
El sponsor deberá poder demostrar la disponibilidad, procedencia y estructura de dicho aporte.
Dependiendo del proyecto y de la institución financiera, ciertos aportes realizados previamente al proyecto, terreno efectivamente aportado, costos elegibles u otras inversiones del sponsor podrán ser considerados dentro de la estructura de capital, sujetos a valoración y aceptación por parte de la institución financiera.
El porcentaje definitivo de deuda y equity será determinado por la institución financiera de acuerdo con las características y riesgos de cada operación.
Requisitos iniciales
Para realizar una evaluación preliminar, generalmente solicitamos:
Resumen ejecutivo completo del proyecto.
Información corporativa y experiencia del sponsor, constructor y desarrollador.
Estados financieros de los últimos tres años y corte financiero reciente.
Presupuesto detallado del proyecto, incluyendo costos directos e indirectos.
Modelo financiero y flujo de caja proyectado durante el plazo solicitado para el financiamiento.
Factibilidad financiera del proyecto.
Monto solicitado, plazo requerido y destino de los recursos.
Información sobre el equity comprometido y su procedencia.
Información jurídica y comercial del terreno.
Avalúo reciente del terreno o de los activos ofrecidos como garantía, cuando corresponda.
Licencias, permisos y autorizaciones disponibles.
Cronograma de construcción y desarrollo.
Planos arquitectónicos y documentación técnica relevante.
Informe detallado de ventas y preventas, cuando corresponda.
Información sobre unidades vendidas y disponibles.
Garantías propuestas.
Información sobre respaldo patrimonial del sponsor y garantes, cuando corresponda.
Los presupuestos, modelos financieros, factibilidades y flujos de caja deberán presentarse preferiblemente en Excel editable, y la información contenida en los diferentes documentos deberá ser consistente entre sí.
Esta documentación representa únicamente los requisitos iniciales para realizar una evaluación preliminar.
Dependiendo del proyecto, país, estructura y entidad financiera, podrán solicitarse documentos e información adicional durante los procesos de análisis de crédito y debida diligencia.
VIVIENDA EN COLOMBIA – VIS Y NO VIS
Los proyectos de vivienda en Colombia requieren un análisis particular de su estructura comercial, financiera, fiduciaria y constructiva.
Los parámetros que se presentan a continuación constituyen criterios generales de referencia para evaluar la preparación financiera y comercial de un proyecto.
No constituyen condiciones universales de aprobación, ya que cada institución financiera establece sus propias políticas y podrá modificar los porcentajes y requisitos dependiendo de las características y riesgos de cada proyecto.
Preventas y estructura fiduciaria
Para proyectos que buscan crédito constructor, el nivel de preventas constituye uno de los principales indicadores de viabilidad comercial.
Como referencia para nuestra evaluación preliminar, buscamos proyectos que hayan alcanzado aproximadamente un 45% de preventas del proyecto o de la etapa que se pretende financiar.
Asimismo, dependiendo de la operación y de la institución financiera, podrá requerirse la constitución de una fiducia inmobiliaria completa para la administración de los recursos y desarrollo del proyecto.
Los porcentajes y condiciones definitivas serán establecidos por la institución financiera participante.
En proyectos de vivienda No VIS analizamos especialmente:
Nivel de preventas.
Recaudo efectivo de las unidades vendidas.
Presupuesto y costos directos e indirectos.
Avance de obra.
Equity y aportes realizados por los socios.
Valor y situación jurídica del terreno.
Flujo de caja proyectado.
Factibilidad financiera.
Margen del proyecto.
Respaldo patrimonial.
Garantías disponibles.
Licencia de construcción y demás permisos.
Estructura fiduciaria, cuando corresponda.
Pólizas y seguros requeridos durante la construcción.
Como parámetros de referencia para proyectos suficientemente avanzados, pueden considerarse niveles de preventas cercanos al 45%, acompañados de recaudos efectivos sobre las unidades vendidas y evidencia de avance de obra.
Las condiciones definitivas, incluyendo porcentaje financiable, nivel de preventas, recaudos, avance requerido, garantías, desembolsos y plazo, serán determinadas por la institución financiera después de analizar cada proyecto.
Los proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS) requieren igualmente demostrar viabilidad comercial, técnica y financiera.
Nuestro análisis considera especialmente:
Nivel de preventas.
Recaudo efectivo de compradores.
Presupuesto total.
Costos directos e indirectos.
Equity y aportes de los socios.
Terreno.
Avance de obra.
Flujo de caja proyectado.
Factibilidad financiera.
Cronograma de construcción y escrituración.
Licencias y permisos.
Estructura fiduciaria.
Respaldo patrimonial.
Garantías.
Pólizas requeridas.
Mecanismos aplicables al segmento VIS y estructura de pago de los compradores.
Como referencia para nuestra evaluación preliminar, pueden considerarse proyectos con preventas cercanas al 45%, acompañadas de recaudos efectivos y una estructura financiera suficientemente sólida.
Las condiciones definitivas de financiamiento dependerán del análisis realizado por cada institución financiera.
Desembolsos del crédito constructor
En estructuras de crédito constructor, los desembolsos normalmente están vinculados al avance de obra y al cumplimiento de las condiciones establecidas por la institución financiera.
Por esta razón, el flujo de caja del proyecto debe reflejar claramente:
Aportes de los socios.
Recaudos provenientes de compradores.
Desembolsos esperados del crédito.
Costos directos e indirectos.
Intereses y servicio de la deuda.
Cronograma de construcción.
Entrega y escrituración de unidades.
Repago del financiamiento.
El flujo de caja debe cubrir todo el período solicitado para el financiamiento y permitir evaluar la capacidad del proyecto para atender sus obligaciones financieras.
Respaldo patrimonial
Además de la viabilidad del proyecto, las instituciones financieras pueden analizar el respaldo patrimonial del sponsor, desarrollador, constructor, socios y/o garantes.
Por esta razón, podremos solicitar información que permita verificar activos, pasivos, patrimonio, experiencia empresarial y capacidad financiera de las personas naturales o jurídicas que respaldan la operación.
Trabajamos a éxito
Caro Capital Investments trabaja bajo un modelo de honorarios a éxito (Success Fee).
No cobramos honorarios profesionales por adelantado por el análisis inicial, estructuración o presentación de la operación ante las instituciones financieras, y no existen honorarios profesionales ocultos.
Nuestros honorarios se generan únicamente cuando la operación de financiamiento se cierra exitosamente, de acuerdo con los términos previamente establecidos con el cliente.
Visitas presenciales
Nuestro proceso inicial de análisis, estructuración y presentación puede realizarse de manera remota.
Una visita presencial por parte de Caro Capital Investments no es obligatoria ni constituye un requisito para iniciar o continuar el proceso de evaluación.
Cuando el sponsor, propietario o representante del proyecto solicite expresamente una visita presencial por parte de Caro Capital Investments, los gastos razonables relacionados con dicha visita, incluyendo transporte y alojamiento, serán asumidos por el sponsor y deberán ser acordados previamente.
Estos gastos corresponden exclusivamente a la visita solicitada, no constituyen honorarios profesionales y no modifican nuestro modelo de trabajo a éxito.
Importante
Caro Capital Investments actúa como facilitador y estructurador financiero y no como entidad prestamista.
